著者

鈴木 雅智 新井 優太

出版者

日本建築学会

雑誌

日本建築学会計画系論文集 (ISSN:13404210)

巻号頁・発行日

vol.86, no.779, pp.219-229, 2021 (Released:2021-01-30)

参考文献数

21

被引用文献数

1 1

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Compared to western countries, Japan still has a large number of new housing starts while vacant stocks have been increased over time. A possible explanation is that effective age of houses is short in housing market: existing housing stock becomes economically obsolete once new housing equipment emerge among newly built houses. Although reform and renovation take place to update part of the equipment, some may be difficult to be inserted through renewal, and thus, newly built houses play a crucial role to update housing quality to the contemporary needs. The purpose of this paper is to measure (i) the degree of economic obsolescence of properties from lacking emerging housing equipment and (ii) effect of renewal activities on improving housing quality, price, and depreciation. To capture such a market mechanism, which has been ignored in architectural literature, we employ a novel dataset on resale transactions of detached houses in the Tokyo metropolitan area with details on their housing equipment and renewal activities. First, we investigate relations between diffusion rate of housing equipment and renewal activity. For sanitary equipment, diffusion rate has been increased over time, and even for old houses, the equipment is inserted through renewal. For equipment relating to building structure, on the other hand, such a renewal adjustment is not so common. Second, we investigate the degree of economic obsolescence from lacking emerging housing equipment, employing a hedonic regression technique. Old houses without the up-to-date housing equipment exhibit lower price premium among their age cohort, suggesting economic obsolescence. Third, we investigate the effect of reform and renovation on property price and depreciation speed, through similar estimations. Although renewal activities are positively reflected in transaction price for old houses, renovation that fundamentally update the quality of a house rarely occurs. Alternatively, make-up inner-reform is common, which is unable to slow down depreciation. Fourth, subsample analyses are conducted on the locational heterogeneity within the Tokyo metropolitan area. In outer suburbs (far away from the center), diffusion rate of housing equipment tends to be low, renovation rarely takes place, and most of the renewal activities remain to be make-up inner reform. Therefore, the economic obsolescence from lacking sanitary equipment and depreciation tend to be severe, while renewal, if taken place, has a large effect on slowing these down. The above results imply that old houses face a mismatch between their poor housing equipment and contemporary needs for living, and that reconstruction may play a role to fundamentally update the housing quality because of the difficulty in updating through renewal.

著者

鈴木 雅智 新井 優太

出版者

公益社団法人 日本都市計画学会

雑誌

都市計画論文集 (ISSN:09160647)

巻号頁・発行日

vol.55, no.3, pp.1136-1142, 2020-10-25 (Released:2020-10-25)

参考文献数

22

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本稿では、資料請求情報という新しい住宅市場データを用いて、首都圏中古戸建て住宅市場における需給バランスの把握を試みた。この指標は、1物件に対する購入検討者のボリュームを示し、アンケート調査やヘドニック価格関数の構築といった既存手法では限界があった、売り手に対する潜在的な買い手の比率を明示的に捉えられる。分析を通して次の傾向が明らかとなった:①都心から離れるほど資料請求レベルは低下するが、近年では(都心に比べて相対的に)近郊・外縁での資料請求レベルが高まってきている。②最寄り駅から徒歩15分以上の地域で資料請求レベルが低下するが、近年では近郊・外縁で、駅近物件志向がより顕著になってきている。③築年数が増加しても資料請求レベルは低下することはなく、むしろ都心では資料請求レベルが上昇する。④延床面積120m2以上の広い物件に比べ、価格を抑えられる延床面積80m2未満の狭い物件の方が関心を持たれている。

著者

鈴木 雅智

出版者

公益社団法人 日本都市計画学会

雑誌

都市計画論文集 (ISSN:09160647)

巻号頁・発行日

vol.55, no.1, pp.58-66, 2020-04-25 (Released:2020-04-25)

参考文献数

20

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本稿では、20年近くにわたる、首都圏新築マンション購入者へのアンケート調査データを用い、①様々な地域を比較検討している広域からの転入者が、郊外において、近年一層重視し決め手とするようになっている住環境要素や、②それら住環境要素の首都圏内での空間分布、住環境価値の安定性を分析した。まず、近年首都圏全体で、生活環境・教育環境・周辺環境・最寄り駅からの時間が重視される傾向が明らかとなった。とりわけ、商業・公共・医療施設等の生活環境は、郊外部(都心から20km圏外)への広域からの転入者が重視する傾向、重視項目から決め手に至る傾向が強まっており、一貫して妥協されにくい構造を有する。また、各距離帯の中でも駅毎に各住環境項目の比較優位の程度は異なっており、教育環境・周辺環境としての魅力は一度ブランドを確立したら長く持続するが、相対的に、生活環境や最寄り駅からの時間としての魅力は次第に評価が低減しうる傾向が明らかとなった。