著者

清水 千弘

出版者

Institute of Economic Research, Hitotsubashi University

巻号頁・発行日

2017-01-06

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空き家対策における空き家調査,空き家バンクの運用は極めて重要な施策であるが,依然として確立した調査方法や運用方法が確立されていない状況にある。一般に,経済統計を作成していくうえでは,その作成のためのガイドラインを作成されたうえで,統計調査が実施される。本稿は,空き家調査をどのような情報源を用いて,どのように実施していくのか,そのためには,どのようなフィルターで定義をしていくのかを整理することを第一の目的とした。さらに,このように調査された空き家をどのように対応していくのかといったことは,運用面における動態的な視点が求められる。そこで,調査・分類された空き家を継続的にどのように捕捉し,どのような政策的な対応が求められるのかを,官民連携の可能性と併せて整理することを第二の目的とした。空き家対策においては,行政だけでの対応が困難なステージへと発展してきていることから,民間との協業が不可欠である。ただし,そのような協業の形は,地域ごとに直面している状況が多様であることから,これといった処方箋があるわけではない。そこで,現在における課題整理を行い,どのような政策転換が必要かということを私案として政策提言としてまとめた。 基盤研究(S) = Grants-in-Aid for Scientific Research (S)

著者

清水 千弘

出版者

麗澤大学経済社会総合研究センター

雑誌

経済社会総合研究センター Working Paper = RIPESS Working Paper

巻号頁・発行日

vol.53, pp.1-21, 2013-01-01

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不動産投資リターンとは,一体,どのように見積もれば良いのであろうか。不動産に対する投資家は,価格の上昇といったキャピタルゲインと,不動産から発生する収益の最大化を目標としている。そのような特性を持つときに,不動産投資リターンは,どのように決定され,どのような市場の特性を持つのであろうか。本稿では,東京の商業不動産市場と住居用不動産市場を対象として,不動産投資リターンのマイクロストラクチャをできる限り詳細に分解し,測定することを目的とする。わが国においては,不動産投資に適した不動産の属性として,「近・新・大」と揶揄されることがある。つまり,投資家は,交通利便性が高く(都心に近い),新しい建物で(築浅物件で),そして大規模な不動産(構想または面積が大きい) の投資リターンが高いと考えている。そこで,第一に,このような不動産の特性の相違によって,不動産投資リターンを構成する資産価格,収益,そして資産価格と収益との比率(割引率) がどのように変化していくのかを測定した。第二に,不動産投資市場で観察することができる情報の信頼性またはその歪みを測定した。不動産投資市場で得ることができる情報は,不動産鑑定士によって決定される不動産価格情報であることが多い。しかし,不動産鑑定価格は,実際の不動産市場の動向を適切に反映できないことも知られている。そこで,金融資本市場で得ることができるREIT の投資口価格(株価) によって構成されるREIT の運用会社の企業価値のデータを用いることで,金融資本市場の変化に対応した不動産投資リターンの推計方法を提案するとともに不動産鑑定評価に基づき形成されている不動産投資リターンの歪みを明らかにした。得られた結果を見ると,建物面積が増加すると,商業不動産では,収益・価格を共に押し上げ,割引率を押し下げる効果があった。特に,商業不動産の投資リターンは,住居用不動産と比較して,より規模が大きいものに投資をしていくことで,高い不動産投資リターンがとれることがわかった。建築後年数の効果については,商業不動産,住居用不動産ともに,資産価格,収益を押し下げるが,とりわけ住居用不動産でその効果が強い。また,資産市場で形成される割引率またはリスクプレミアムは,金融資本市場で形成されるそれらと大きな乖離があり,その乖離は市場が縮小していく過程で大きな差異が生まれることがわかった。このことは,資産市場だけの情報に基づき計測された不動産投資リターンを見ていては,誤った投資判断をしてしまう可能性を示唆する結果である。

著者

清水 千弘

出版者

麗澤大学

巻号頁・発行日

2008-03-05

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報告番号: 乙16923 ; 学位授与年月日: 2008-03-05 ; 学位の種別: 論文博士 ; 学位の種類: 博士(環境学) ; 学位記番号: 第16923号 ; 研究科・専攻: 新領域創成科学研究科

著者

清水 千弘 Chihiro Shimizu

出版者

麗澤経済研究

雑誌

麗澤経済研究 = Reitaku International Journal of Economic Studies (ISSN:09196706)

巻号頁・発行日

vol.21, no.1, pp.33-50, 2013-03-10

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While fluctuations in commercial property prices have an enormous impact on economic systems, the development of related statistics that can capture these fluctuations is one of the areas that is lagging the furthest behind. The reasons for this are that, in comparison to housing, commercial property has a high level of heterogeneity and there are extremely significant data limitations. Focusing on the Tokyo office market, this study estimated commercial property price indexes using the data available in the property market, and clarified discrepancies in commercial property price indexes based on differences in the method used to create them. Specifically, we estimated a quality-adjusted price index with the hedonic price method using property appraisal prices and transaction prices available for the JREIT market. In addition, we attempted to estimate a price index based on a present value model using revenues arising from property and discount rates. Here, along with the discount rates underlying the determination of property appraisal prices and transaction prices, we obtained discount rates using enterprise values that can be acquired from the J-REIT investment market, and estimated the respective risk premiums. First, the findings showed that, compared to risk premiums formed by the stock market, risk premiums when determining property appraisal prices change only relatively gradually, with the adjustment speed being especially slow while the market is contracting. As a result, these prices decline only slowly. They also showed that until the Lehman Shock, property market risk premiums formed by the stock market were at a lower level than risk premiums set when determining property appraisal prices and transaction prices, but following the Lehman Shock, the respective risk premiums converged toward the same level.

著者

清水 千弘

出版者

一般社団法人 日本計画行政学会

雑誌

計画行政 (ISSN:03872513)

巻号頁・発行日

vol.45, no.3, pp.21-26, 2022-08-15 (Released:2022-11-28)

参考文献数

13

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What kind of economic impact do international mega-events such as the Olympic Games have on the host city? When the decision was made to host the Tokyo 2020 Olympics, an increase in the number of foreigners visiting Japan was expected to boost consumption. Since this consumption included accommodation in hotels and other facilities, there was a rush to build hotels. Furthermore, investment in infrastructure, such as the development of transport networks, accelerated. Such events can often be measured through changes in the property market. What did this mega-event leave behind in the host city when observed in a comparison of pre- and post-event periods? This paper focuses on international capital flow in the property market and examines the expected effects.

著者

清水 千弘

出版者

公益社団法人 日本不動産学会

雑誌

日本不動産学会誌 (ISSN:09113576)

巻号頁・発行日

vol.25, no.1, pp.29-38, 2011-07-20 (Released:2015-10-19)

参考文献数

12

被引用文献数

1

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The advent and collapse of real estate bubbles, or the sharp rises and falls in real estate prices, have posed major economic issues in many contries. Real estate prices soared sharply in Japan and Sweden in the 1990s and recently in many Western countries (until the mid─2000s), until plunging in the wake of the financial crisis in the United States. The rapid rise and fall of real estate prices in Japan from the mid-1980s to the 1990s is said to represent the most significant real estate bubble of the 20th century. Following the collapse of this bubble, Japan experienced a long period of economic stagnation, often cynically described as the“l ost decades.” What have we learned from these ups and downs in the real estate market? Have recent real estate investment risk management efforts incorporated these lessons? To answer these questions, this paper would like to pay attention to the severalty of each real asset. The lesson learned from last century's economic bubble and from the expansion and shrinkage of the real estate market in the wake of the latest financial crisis is that real estate investment risks cannot be dispersed by diversifying investments, and major risks will remain unless assets are carefully selected.

著者

清水 千弘

出版者

公益社団法人 日本不動産学会

雑誌

日本不動産学会誌 (ISSN:09113576)

巻号頁・発行日

vol.31, no.1, pp.45-51, 2017-06-29 (Released:2018-06-29)

参考文献数

6

被引用文献数

2

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What effect might the development of big data and AI have on the work of real estate professionals ? This paper focuses on the degree to which AI and machine learning may be able to correctly determine real estate prices - a task which occupies a central position in the work of real estate appraisers and brokers. Real estate price determination requires a process where real estate data of varying quality is utilized in the analysis of price formation structures. Furthermore, as the market is in a constant state of flux prices must be determined in response to changes over time. Big data and AI are terms that are commonly used in general conversation. While they do have a complementary relationship they have developed, fundamentally, as diff erent technologies. Recent developments in this area have garnered attention, with a particular focus on advances in big data, and in the context of the development of such an information base the significant improvements in the methods of analysis known as AI and machine learning indicate that such techniques will eventually be able to perform the task of real estate price determination that is currently carried out by appraisers and brokers.

著者

新井 優太 家富 洋 井上 寛康 清水 千弘

出版者

一般社団法人 日本物理学会

雑誌

日本物理学会講演概要集 72.1 (ISSN:21890803)

巻号頁・発行日

pp.3060, 2017 (Released:2018-04-19)

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現代サッカー戦術の潮流は,パスの出し手とサポート役の二人の受け手がつくる三角形を基軸としたパスサッカーである。そのため,集団運動を選手ではなく三角形を基本構成要素としてとらえる分析方法の開発が必須である。選手がつくる三角形配位(周長,形状がそれぞれ選手間の距離感,連動性を表す)に対して統計的な分析を行うとともに,三角形がつくるネットワークの観点からチームの連動性を分析する。